事件:公司公布2013年1季报。本期公司实现营业收入3.36亿元,同比增加7.71%;归属于上市司股东的净利润3850万元,同比下滑19.5%;同期,公司实现每股收益0.02元。

投资建议:公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是8.18元。截至4月26日,公司收盘于6.15元,对应2013、2014年PE分别为21.60倍和18.06倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV的85%,即6.95元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。

主要分析:2013年1季度,公司租售收入小幅增长;结转项目毛利率较低且应税所得上升使得净利润同比下滑19.5%:2013年1季度,公司租售收入保持一定增长,报告期内公司实现营业收入3.36亿元,同比增加7.71%。受制于结转项目毛利率较低且应税所得上升,报告期内公司实现净利润3850万元,同比下滑19.5%。

2013年初,公司回笼部分股权资金以提高资金使用效率:2013年1月,公司同意全资子公司-张江浩成创投对张江汉世纪创业投资有限公司减少出资9300万元(本次减资主要是为了提高股东的资金使用效率)。减资完成后,张江浩成创投仍将持有汉世纪创投30%的股权(该公司注册资本变更为6.9亿元。张江汉世纪已投项目14个,投资金额7.45亿,已基本完成投资任务。目前,张江汉世纪已上市并完全退出项目1个,还有已通过证监会审核准备公开上市的项目,公司现积存大量现金。因此,该公司拟通过减资的方式提高各股东的资金使用效率)。2013年4月,公司参股40%的上海张润置业有限公司因对拟开发项目地块的规划调整作深入调研,而减少注册资本金的闲置(由原先的1.2亿元减少至已实际出资金额6700万元)。为此,公司可收回资金2120万元,减资完成后,双方出资比例不变。我们认为,这些举措将理顺公司投资,提高公司投资资金的利用效率,为全面充分受益“新三板”扩容而打下坚实的基础。

2013年初公司签订近3亿元物业销售合同,目前在手合同15亿元,已结转11亿元,预计未来两年可增厚净利0.88亿元:2013年1月,公司签订2.78亿元的松涛路560号、春晓路289号“张江大厦”部分楼层的房地产权(建面合计1.10万平)销售合同。这笔销售款将在2012年底、2013年6月底分别以1.38亿元、1.38亿元入账。截至2012年底,公司已结转近11亿元物业出售收入,未结转收入预计将在今明两年产生净利润0.88亿元。

2013年,公司力争营收与上年持平,重点推进渐进式品牌和区域拓展。2013年,公司预算主营业务收入18亿元以上,争取与2012年基本持平。为此,2013年公司将重点推进中区和B区项目;加大股权运作力度;力争房产租售目标稳步增长,竣工验收一年以上的物业有效出租率保持85%以上。

投资建议:租售稳健,“新三板”获批后投资收益增长,维持“增持”评级。公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是8.18元。截至4月26日,公司收盘于6.15元,对应2013、2014年PE分别为21.60倍和18.06倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV的85%,即6.95元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。